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突围“限竞房” 禧瑞天著18亿元的背后

中国经济新闻网 2019-01-10 14:18:03

  新华网北京1月4日电(赖大臣)限竞房成为了今年北京房地产市场最受关注的一个话题。从最初的一拥而上,到现在的集中上市,曾经的市场预期遭遇了现实的困境,对于项目操盘手而言压力不言而喻。相差无几的售价、位置配套的大同小异,同质化竞争下产品力该如何打造?留给开发商的只有冷静思考。根据中原地产近期的一份报告显示,目前入市的限竞房项目网签率只有19.7%,可见市场的低迷,不过其中也不乏一些项目取得了不错的销售成绩。

 

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   限竞房之困

  “目前来看限竞房的竞争的确很激烈,但是并没有数据反映的这么惨淡,主要是目前各个项目基本可以分期付款,因此导致网签数据滞后。”禧瑞天著副总经理刘颖军表示。

  据中原地产数据显示,截止到2018年12月24日,今年北京已经入市的商品房住宅套数高达40866套,为近3年的最高点,同比涨幅高达50.3%;在供应量井喷的同时,成交并不乐观,只有24310套,刷新了近年来年度最低记录,这是2017年后,市场再次成交量不足三万套。其中限竞房的集中入市是造成去存压力的一个主要因素。北京入市限竞房项目共计36个,合计入市46期,供应限竞房住宅21251套,网签数据为4196套,网签成交量只有19.7%。

  不仅如此,未来的市场潜在供应依然不少,据北京累计供应的限竞房土地合计85宗地块86个项目,总建筑面积808万平米,北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是550万平米左右,大约5万套限竞房。

  在刘颖军看来,目前市场的“成交堵车”主要是由于项目短期的集中入市造成的。从北京首批入市的旭辉城、金樾和著和瀛海府来看取得销售业绩非常不错,市场的拐点出现在10月份,大量项目集中上市,导致客户分散。“‘限竞房’也不能调价格,因此许多客户选择的时间相对宽裕,今年买和明年买没什么差别。”刘颖军补充道。

  据了解,禧瑞天著今年9月5日入市,已经取得了超过了18亿元的销售额,在限竞房最为集中的亦庄板块实属不易。

  正如刘颖军所言,相对整个市场的集中入市,禧瑞天著所在的亦庄板块更为明显。数据显示,整个大兴区共有限竞房项目15个, 其中8个位于大亦庄区域,目前有6个项目已经陆续上市,包括首开熙悦林语、首创禧瑞天著、瀛海府、和悦华锦、万和斐丽和金麟府,区域竞争的压力可见一斑。

  远洋的突围

  亦庄集中了大兴区的大部分限竞房,而南海子公园又集中了亦庄大部分限价房。同样的配套、同样的价格,这样的市场竞争可以预见的激烈。

  “我们所处的区域是北京的东南角,从小区域位置来看,周边基本上没有竞品项目,相对于竞争程度没有亦庄西区那么激烈。”不过在刘颖军眼中挑战依然不小。

  “这个跟以前的操盘完全不一样,之前地产销售更多的是以地缘客户为主,但是现在限竞房根本不一样,由于价格基本上一致,客户分散到北京各个区。就禧瑞天著而言本地客户只有40%,剩下的40%来自朝阳,其他区域客户20%。”尽管此前刘颖军操盘了紫辰院、首创新悦都、首创悦都汇、诺德中心、中铁国际花园、华鸿国际中心、空港国际中心等多个项目,但是现在面临的这个局面仍极具挑战性。

  现实的市场环境,让禧瑞天著项目把更多的精力用在了产品的打造上。刘颖军介绍,作为一个没有自持部分的项目,禧瑞天著首先在户型设计上尽量创新,在必须满足70/90规定的前提下,推出了118平方米和138平方米的四居户型,满足了市场上改善客户需求,且项目所有房源均做到南北朝向。不仅在户型上,为了提高整个小区的居住品质,项目整体采取高层和多层结合的方式,使得楼间距最大可达100米以上。

  18亿元销售额的收获,一方面是项目在产品上的用心打造,另一方面也与区域位置硬指标密不可分。该项目所在东五环区域是未来亦庄的核心板块。2017年3月,北京住总集团宣布,亦庄两站一街(主要是指亦庄火车站和次渠南)项目重启,项目占地1600万平方米,合计58个地块,预计将投入550亿,打造成为北京高端商务新城,是未来南部地区的CBD商务中心。据了解,两站一街拥有“3+2”轨道交通体系,即3条地铁线路和2条城际铁路,总共拥有5个地铁站点和2个城际站点,是北京轨道站点最多的区域。

  禧瑞天著除了限竞房之外,后期还有4万平方米的商业项目供应,未来区域将成为北京东南板块的核心。

  

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